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Droit immobilier · 18 mars 2026
Bail commercial et loyer impayé : les recours du bailleur
Face à un locataire commercial défaillant, le bailleur dispose de plusieurs outils : commandement de payer, clause résolutoire, référé expulsion. Un timing précis conditionne le succès.
Le bail commercial offre des protections importantes au locataire, mais le bailleur n'est pas démuni face aux impayés. La procédure doit cependant être conduite avec rigueur, sous peine de voir les délais reprendre.
La clause résolutoire : la clé de voûte
La quasi-totalité des baux commerciaux contient une clause résolutoire qui permet la résiliation de plein droit du bail en cas d'inexécution des obligations du locataire (loyer, charges, assurance).
Pour l'activer, le bailleur doit :
Si le locataire règle la totalité des sommes dues dans ce délai d'un mois, la clause ne joue pas.
La saisine du tribunal : constater l'acquisition de la clause
Passé le délai sans paiement, le bailleur saisit le tribunal judiciaire en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion. Le juge des référés peut statuer rapidement (quelques semaines), sous réserve que la clause résolutoire soit valablement stipulée et que le commandement soit régulier.
Les délais de grâce : un risque à anticiper
Le locataire peut demander des délais de paiement au juge (article L. 145-41 du Code de commerce). Si le locataire règle sa dette dans le délai accordé par le juge, la clause est réputée n'avoir jamais joué. Le bailleur doit donc anticiper ce risque et constituer un dossier solide sur la situation du locataire.
Le recours à la caution
Si une caution solidaire a été stipulée (caution personnelle du dirigeant, garantie bancaire), le bailleur peut agir simultanément contre le locataire et la caution. L'action contre la caution est soumise aux mêmes règles de prescription (5 ans).
En présence d'une procédure collective
Si le locataire est en redressement ou liquidation judiciaire, les règles changent radicalement : le bailleur doit déclarer sa créance, l'administrateur peut choisir de maintenir ou résilier le bail. L'assistance d'un avocat est indispensable dès l'ouverture de la procédure.
Cet article est fourni à titre d'information générale. Pour votre situation, contactez le cabinet H&F Gonder - Avocats Associés.
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