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Droit immobilier · 15 juillet 2026
Baux d'habitation et loyers impayés : les recours du bailleur
Face à un locataire d'habitation en impayé, le bailleur doit suivre une procédure précise et chronométrée. Commandement de payer, clause résolutoire, CCAPEX : le point sur les recours disponibles.
Contrairement au bail commercial, le bail d'habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui offre une protection renforcée au locataire. Le bailleur doit cependant disposer d'outils efficaces pour faire valoir ses droits en cas d'impayé.
Le commandement de payer : acte fondateur
La procédure débute obligatoirement par un commandement de payer délivré par huissier, qui doit mentionner expressément la clause résolutoire du bail. Ce commandement ouvre un délai de deux mois pendant lequel :
Passé ce délai sans règlement, la clause résolutoire est acquise de plein droit.
La saisine du tribunal judiciaire
Le bailleur assigne le locataire devant le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) pour :
La procédure peut se dérouler en référé (audience urgente) lorsque la situation est manifeste, permettant d'obtenir une décision en quelques semaines.
Les délais de grâce accordés par le juge
Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à deux ans. Si le locataire s'acquitte de sa dette dans le délai imparti, le bail est maintenu et la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué. Cette possibilité doit être anticipée dans la stratégie du bailleur.
La garantie Visale et l'assurance loyers impayés
Si le logement était couvert par une assurance loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale (Action Logement), le bailleur doit parallèlement déclarer le sinistre auprès de l'assureur, qui prend en charge les loyers impayés dans les limites du contrat et peut intervenir dans la procédure.
Le cas particulier du logement social
Dans les logements HLM, la procédure est similaire mais le bailleur social doit impérativement saisir la CCAPEX avant d'assigner. Des protocoles de cohésion sociale permettent souvent d'éviter l'expulsion en trouvant une solution de relogement ou d'apurement amiable.
Cet article est fourni à titre d'information générale. Pour votre situation, contactez le cabinet H&F Gonder - Avocats Associés.
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