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Droit immobilier · 3 juin 2026
Procédures d'expulsion : étapes, délais et droits du bailleur
L'expulsion d'un locataire est encadrée par une procédure stricte qui ne souffre aucune approximation. Commandement de quitter les lieux, jugement, trêve hivernale : les étapes clés pour le bailleur.
L'expulsion d'un occupant sans droit ni titre — ou d'un locataire dont le bail a été résilié — obéit à une procédure légale précise. Toute tentative d'expulsion extrajudiciaire (changement des serrures, coupure des fluides) est constitutive d'une voie de fait pénalement sanctionnée.
Étape 1 : l'obtention d'un titre exécutoire
Le bailleur ne peut expulser que sur la base d'un titre exécutoire — en général un jugement du tribunal judiciaire ou une ordonnance de référé. Ce titre est obtenu :
La procédure de référé permet d'obtenir une décision en quelques semaines lorsque la situation n'est pas sérieusement contestable.
Étape 2 : le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement passé en force de chose jugée (ou exécutoire par provision), l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux. L'occupant dispose d'un délai de deux mois pour libérer les lieux.
Ce délai peut être réduit à un mois dans certains cas (squatteurs, résidence secondaire), ou prorogé par le juge de l'exécution en cas de situation difficile du locataire.
Étape 3 : la trêve hivernale
La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend l'exécution des mesures d'expulsion, sauf exceptions limitativement prévues par la loi :
Le bailleur doit anticiper cette période : un commandement délivré en octobre n'aura d'effet qu'à partir du 1er avril.
Étape 4 : le concours de la force publique
Si l'occupant ne libère pas les lieux à l'issue du délai, le bailleur demande le concours de la force publique à la préfecture. En cas de refus ou de carence de l'État, le bailleur peut engager la responsabilité de l'État pour obtenir réparation du préjudice subi pendant la période de maintien illicite.
Les délais réels à anticiper
De la mise en demeure à la libération effective des lieux, le délai moyen est de 6 à 18 mois selon la situation. Une assistance juridique dès le premier impayé permet de raccourcir sensiblement ce délai.
Cet article est fourni à titre d'information générale. Pour votre situation, contactez le cabinet H&F Gonder - Avocats Associés.
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